Baux ruraux – Indice national et actualisation du prix des fermages

La publication du nouvel indice national des fermages est l’occasion de rappeler les principales règles régissant le prix des loyers des terres et bâtiments agricoles.

Le prix du bail est composé de plusieurs éléments calculés distinctement :
le loyer des bâtiments d'habitation, le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation et, le cas échéant, celui des terres portant des cultures pérennes.

Tous ces loyers doivent s'inscrire dans les limites maxima-minima prévues par arrêté préfectoral qui représentent les valeurs locatives des biens loués (art. L 411-11 du CRPM), et forment le prix d'un bail unique.

Un indice national des fermages permet d’actualiser, chaque année, le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation ainsi que les minima et maxima qui l’encadrent.

L’indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté ministériel.
Cet indice correspond à la moyenne pondérée de l’indice du revenu brut d’entreprise agricole et de l’indice du prix du PIB, les pondérations respectives de ces indices étant de 60% et de 40% (art. R 411-9-1 &s. CRPM).

Le 25 juillet dernier, a été publié au Journal officiel de la République française, l’arrêté ministériel constatant l'indice national des fermages pour 2018.
Cet indice national des fermages s’établit pour 2018 à 103,05.
La variation de l’indice national des fermages 2018, par rapport à l’année 2017, est de – 3,04 %.

Attention
, le paiement se fait en général « à terme échu », c’est-à-dire qu’il n’intervient qu’à l'issue de la première année de jouissance, et son montant correspond au montant en euros convenu initialement dans le bail. Ainsi, le mécanisme d'actualisation ne s'applique qu'à compter de la deuxième année de jouissance.

Par exception, lorsque les parties ont convenu que le fermage est payable « à terme à échoir » et que l'indice de référence choisi est celui qui précède la date d'effet du bail, l'indice d'actualisation retenu chaque année, est celui qui précède le début de la période annuelle (art. R 411-9-9 CRPM).

Les échéances trimestrielles et semestrielles sont assimilées à des acomptes.
Ainsi, prenons l’exemple d’un fermage annuel 2017 qui s’élevait à 902 €.
Ce fermage est payable à terme échu. L’acompte versé au 1er avril 2018 était de 451 €.

Fermage global annuel 2018 :     902 x 103,05 (indice des fermages 2018) =   874, 59 €

                                                               106,28 (indice des fermages 2017)


Solde du fermage 2018 : 874,59 (fermage global) – 451 (acompte versé en avril) = 423,59 €
Le solde du fermage, à payer au 1er octobre 2018, est alors égal à la somme de 423,59 €

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